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Grundstücksrecht

Die notarielle Tätigkeit auf dem Gebiet des Grundstücksrechts betrifft in der Hauptsache die umfassende Betreuung von Grundstückskaufverträgen. Hier steht der Notar aufgrund seiner Unabhängigkeit beiden Parteien des Kaufvertrags beratend zur Seite.

Die Aufgabe des Notars geht weit über die reine Beurkundung des Vertrages hinaus. Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Erwerb eines Grundstückes einig sind, sollte auf die fachkundige Erfahrung eines Notars zurückgegriffen werden. Der Notar kennt die nötigen Schritten zur Vorbereitung des Erwerbsvorgangs steht den Parteien beratend zur Seite. Der Notar kann kraft seines Amtes das entsprechende Grundbuch einsehen und die Parteien informieren.

Sobald ein Einigsein über das Kaufobjekt, die Parteien und die Zahlungsmodalitäten erreicht ist, gestaltet der Notar einen Vertrag, der Rücksicht auf alle Belange beider Parteien nimmt. Jeder Kaufvertrag ist verschieden und muss individuell an die Bedürfnisse der Parteien angepasst werden. Die Verkaufsmodalitäten wie der Zeitpunkt des Eigentumsübergang, die Lastenverteilung und Fragen der Gewährleistung müssen bedacht werden. Insbesondere steuerlichen Aspekte sind bei Erwerbsvorgängen von entscheidender Bedeutung.

Nachdem die entsprechenden Einzelheiten geklärt sind kommt es zum Termin für die Beurkundung. Die Beurkundung umfasst in der Regel nicht nur den Vertrag, sondern auch die für den Vollzug des Erwerbs erforderlichen Erklärungen der Parteien an das Grundbuchamt. Dabei ist auch zu klären, ob eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto nötig ist.

Es ist Aufgabe des Notars zu verhindern, dass eine Vertragspartei sogenannte "ungesicherte Vorausleistungen im Hinblick auf den beabsichtigten Erfolg des Vertrags erbringt.

Um den Eigentumsübergang der Immobilie zu vollenden muss der Notar den Vollzug des Vertrags überwachen. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises und des sich anschließenden Antrages an das Grundbuchamt auf Eintragung des neuen Eigentümers.

Neben den reinen Grundstückskaufverträgen (auch über bebaute Grundstücke) gibt es noch eine Vielzahl an weiteren Verträgen, die der notariellen Beurkundung bedürfen. Als besondere Form eines Grundstückskaufvertrages ist der Bauträgervertrag zu sehen, bei dem der Erwerber des Grundstücks gleichzeitig die Errichtung eines Gebäudes vom Vertragspartner erwartet. Gerade hier lauern erhebliche Gefahren für den Erwerber, der ohne Grundstückseigentümer zu sein bereits verpflichtet ist, Zahlungen an den Bauträger zu leisten.

Häufig ist mit dem Erwerb von Grundstücken auch die Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank verbunden. Entsprechende Darlehen bedürfen der Absicherung durch eine Sicherung in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Die Grundschuld hat im modernen Rechtsverkehr die Hypothek weitestgehend verdrängt; sie beinhaltet für den Darlehensnehmer das höhere Risiko. Der Gesetzgeber hat versucht, durch kürzliche Änderungen einen erhöhten Schutz der Bankkunden zu erreichen. In der Regel wird mit der Bestellung einer Grundschuld aber auch eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Darlehensnehmers verbunden. Über die entsprechenden Risiken klärt der Notar auf.

Neben der Grundschuld gibt es noch verschiedene Grunddienstbarkeiten, in denen sich der Grundstückseigentümer zu einem Tun oder Unterlassen verpflichtet. Gerade derartige Rechtseinräumungen müssen gut bedacht werden, da sie nicht nur den derzeitigen, sondern auch alle zukünftigen Grundstückseigentümer binden. Die Eintragung einer derartigen Belastung ins Grundbuch, also eine Verfügung, eine Bestellung, Änderung oder Löschung setzt eine notarielle Beurkundung voraus, da die Grundbuchordnung dies erfordert.

Auch die Errichtung von Wohnungseigentum, also die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile in Verbindung mit dem Sondereigentum an einzelnen Gebäuden eines Raumes, setzt eine Teilungserklärung voraus, weil die Unterschriften der Eigentümer beglaubigt sein müssen. Wegen der komplexen Materie, die nur unzureichend im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist, empfiehlt sich hier eine umfassende notarielle Beratung.

Auch das Grundstückrecht ist eng verzahnt mit dem Erbrecht. Hier müssen steuerliche Aspekte mit den zivilrechtlichen Folgen gegeneinander abgewogen werden, um eine sachgerecht Lösung zu erzielen. Gerade bei der Übertragung von Grundstücken dafür ausschlaggebend sein, wann eine Schenkung ("vorweggenommene Erbfolge") oder eine Vererbung in Frage kommt.